집값 상승에 공시가격 10% 이상 오를 듯…내년엔 세부담 더 커진다

집값 상승에 공시가격 10% 이상 오를 듯…내년엔 세부담 더 커진다

<상한선까지 오른 고가주택 보유세>

집값 올라 공시가격 상승률 10% 안팎 전망

마포·성동 등서 보유세 상한까지 오를 듯

공시가격 현실화율·공정시장가액비율 상향

세부담 상한선 상향되면 보유세 2배 이상 ↑

우영탁 기자

입력2026-03-15 23:43

수정2026-03-15 23:43

지면 2면

고가 주택이 즐비한 한강벨트 아파트 단지의 보유세가 크게 늘어날 것으로 관측되는 이유는 지난해 이들 지역의 주택 가격이 급등하며 보유세의 과표인 공시가격 역시 큰 폭으로 올라서이다. 정부는 올해 공시가격 현실화율을 지난해 수준인 69%로 동결했지만 지난해 서울 아파트 값 상승률이 2012년 이래 역대 최고치를 기록한 만큼 현실화율을 높이지 않아도 공시가격 상승 폭이 커질 수밖에 없다. 지난해 서울 아파트 값 상승률(8.98%)과 실거래가격지수 상승률(11.98%)을 고려하면 올해 서울 아파트 공시가격 평균 상승률은 10% 내외가 될 것으로 전망된다.

15일 한국부동산원과 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 추정에 따르면 강남 3구뿐 아니라 마포·성동 등 4분위(상위 40%) 아파트가 포진한 한강벨트 지역에서 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 세 부담 상한선까지 늘어나는 아파트 단지가 속출할 것으로 예상된다.

마포구 아현동 ‘마포 래미안 푸르지오’와 성동구 옥수동 ‘래미안 옥수리버젠’의 전용면적 84㎡는 보유세가 지난해 299만 원과 325만 원에서 올해 각각 416만 원과 453만 원으로 늘어날 것으로 추정된다. 마포구 염리동 ‘마포 자이’와 성동구 왕십리 ‘텐즈힐’의 같은 평형대 보유세는 각각 256만 원과 226만 원에서 353만 원과 309만 원으로 37.9%, 36.7% 오른다.

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이 같은 한강벨트 아파트의 보유세 급증은 집값이 크게 올랐기 때문이다. 지난해 서울 아파트 값이 8.98% 오를 때 성동구는 18.75% 상승했고 서초구와 마포구도 각각 15.26%와 14.22%의 상승률을 기록하면서 서울 전체 집값을 끌어올렸다. 반면 중랑구는 0.88%, 도봉구는 0.90%, 강북구는 1.11%, 금천구는 1.20% 오르는 데 그쳤다.

지난해 집값이 15% 안팎으로 크게 오른 강남 3구(강남·서초·송파구)의 고가주택 보유세 부담도 40% 이상 크게 늘어날 것으로 예상된다. 전용면적 84㎡를 기준으로 강남구 대치동 ‘은마’는 보유세가 지난해 703만 원에서 올해 1004만 원으로 오르고 서초구 반포동 ‘래미안 퍼스티지’와 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’는 각각 1315만 원과 867만 원에서 1904만 원과 1259만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 올해에 이어 내년에는 주택 보유세 부담이 더 늘어날 것으로 전망된다. 정부가 보유세 개편을 공식화한 가운데 세율 인상과 같은 세법 개정과 함께 시행령만으로도 가능한 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 상향을 추진할 경우 세금 부담이 큰 폭으로 증가한다. 정부는 현재 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 수립 중이다. 우 위원은 “공시가격 현실화율이 동결된 상황에서도 세 부담 상한선까지 보유세 부담이 느는 단지가 속출하는 만큼 현실화율을 상향하는 내년부터는 세금 부담도 덩달아 더욱 커질 것”이라고 말했다.

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현재 1주택 기준 종부세 60%, 재산세 45%인 공정시장가액비율 역시 상향 조정될 가능성이 높다. 현행 주택 보유세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세 기준을 정한다. 윤석열 정부 당시 95%에서 60%로 낮아진 공정시장가액비율을 단계적으로 상향하면 보유세 부담은 곧바로 커진다.

더 나아가 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 누그러뜨리기 위해 고가 주택에 대한 보유세 과세표준 구간을 세분화하고 누진율을 상향하는 방안도 거론된다. 현재 주택에 매기는 보유세는 소득세에 비해 상대적으로 과세표준 구간이 정교하지 않다. 고가 1주택에 대한 보유세 과표구간은 3억 원 이하, 6억 원 이하, 12억 원 이하, 25억 원 이하, 50억 원 이하, 94억 원 이하, 94억 원 초과로 나뉘는데 최고세율은 2.7%다. 여기에 세무 업계 일각에서는 정부가 종부세 및 재산세 세 부담 상한선을 현재 105~150%에서 상향 조정할 것이라는 전망도 나온다. 이 경우 내년에 당장 세금이 2~3배 뛰어오를 수 있다.

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이재명 대통령이 초고가 주택에 대해 선진국 수도 수준에 상응하는 부담을 언급하면서 보유세 실효세율 상향 가능성도 점쳐진다. 현재 약 0.15%인 보유세 실효세율을 주요 국가 수준인 1% 안팎으로 높일 경우 강남 3구와 용산구의 50억 원 이상 초고가 아파트 소유자는 연 1억 원에 육박하는 세금을 내야 할 수도 있다.

한편 국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 산정한 전국 공동주택(아파트·빌라 등) 약 1585만 가구의 공시가격을 18일 발표한다. 다음 달 6일까지 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 진행한다. 국토부는 제출된 의견에 대해 조사기관 자체 검토와 외부 전문가 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음 달 30일 최종 결정·공시한다는 방침이다.

우영탁 기자

 

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