종부세 7% 넘기면 ‘버티기’ 흔들…강남 다주택자 손익 계산해보니

종부세 7% 넘기면 ‘버티기’ 흔들…강남 다주택자 손익 계산해보니

■ 강남 대표 단지 시뮬레이션

아파트 가격 연 4.4% 상승 전제

3주택자 총보유세 2억 1430만 원

세율 9%서 상승 이익과 손익분기

현 체계로는 매물 출회 제한적

이정훈 기자

입력2026-02-21 08:00

지면 8면

 

종합부동산세 최고세율을 현행 5%에서 9% 이상으로 올려야 강남 초고가 다주택자의 ‘버티기’ 전략이 흔들릴 것이라는 분석이 나왔다.

21일 서울경제신문이 현직 세무사들에게 의뢰해 대표 단지를 기준으로 시뮬레이션한 결과 서울 강남권 고가 다주택 보유자의 경우 종부세율이 9% 수준은 돼야 연간 보유세 부담이 집값 상승 이익에 근접하는 것으로 나타났다. 최근 20년간 전국 아파트 연평균 상승률 4.4%를 전제로 한 계산이다. 올해 공시가격은 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 추정치를 적용했다.

서초구 반포자이 전용 84㎡의 올해 1월 추정 공시가격은 34억 6750만 원이다. 해당 주택을 포함해 서울에 3주택을 보유한 경우 올해 추정 종부세는 6417만 원, 재산세를 포함한 총보유세는 8596만 원으로 계산됐다. 시가 50억 원을 기준으로 연 4.4% 상승을 가정하면 연간 평가이익은 약 2억 2000만 원으로 현행 보유세는 상승 이익의 39% 수준에 그친다.

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세율을 단계적으로 높이면 격차는 빠르게 좁혀진다. 현행 해당 과세 구간 세율 3%를 기준으로 종부세율을 5%로 인상하면 총보유세는 약 1억 2874만 원으로 상승 이익의 59% 수준까지 올라간다. 7%로 높이면 총보유세는 약 1억 7152만 원으로 상승 이익의 78%에 근접한다. 9%까지 인상할 경우 총보유세는 약 2억 1430만 원으로 상승 이익의 97% 수준에 달해 사실상 손익분기점에 도달한다. 현행 최고세율 5% 대비 4%포인트 이상 인상해야 상승 이익과 보유세 부담이 맞먹는 구조로 바뀌는 셈이다. 반대로 현행 세율 체계에서 총보유세가 연간 상승 이익과 같아지려면 집값 상승률이 2% 이하로 낮아져야 한다는 계산도 나온다. 강남 3구 아파트 가격이 장기간 전국 평균을 웃돌아온 점을 감안하면 현재 구조만으로는 매물 출회를 유도하기 쉽지 않다는 해석이 가능하다.

서울 잠실에 위치한 공인중개사 사무실 유리 벽에 부동산 관련 세금과 아파트 매매 물건 등의 안내문이 게시되어 있다. 연합뉴스

 

다른 단지도 유사한 결과를 보였다. 은마아파트 전용 84㎡의 연간 상승 이익 추정치는 1억 8040만 원이고 3주택 기준 종부세는 약 5482만 원으로 예상된다. 재산세를 포함한 총보유세는 약 7486만 원으로 상승 이익 추청치 대비 41% 수준이다. 잠실주공5단지 전용 76㎡도 연간 상승 이익 추정치 1억 9360만 원에 비해 총보유세는 약 7518만 원으로 39% 수준이다.

이번 시뮬레이션은 양도소득세 등 거래세 부담은 제외한 세전 기준 단순 계산이다. 실제 매도 시에는 보유 기간과 과세표준, 중과 여부 등에 따라 양도세 부담이 별도로 발생한다. 전문가들은 양도세까지 감안하면 종부세율이 7% 수준만 돼도 체감 압박은 상당히 커질 수 있다고 본다. 업계 관계자는 “현금 흐름이 좋은 고소득 직장인이나 전문직과 달리 은퇴 생활자 등은 세 부담을 감당하기 어려워 매물을 던질 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

이번 분석은 공정시장가액비율 60%, 1주택 기본공제 12억 원, 다주택 9억 원을 적용해 산출했다. 1주택자 장기보유공제는 반영했고 연령 공제는 제외했다. 보유세 부담이 전년 대비 150%를 넘지 못하도록 한 세 부담 상한은 폐지되는 것으로 가정했다.

문재인 전 대통령. 서울경제DB

다만 조세저항과 시장 충격을 감안하면 최고세율을 9%까지 끌어올리는 방안은 현실성이 낮다는 지적도 적지 않다. 종부세 최고세율은 2021년과 2022년 문재인 정부 당시 6%까지 인상됐다가 윤석열 정부 들어 5%로 조정돼 유지되고 있다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 최고세율을 6%로 올리고 세 부담 상한을 강화했으나 조세저항과 위헌 논란이 이어졌다. 이후 윤석열 정부는 세율을 낮추고 공정시장가액비율을 조정하며 부담을 완화했다.

일각에서는 공급 대책 없이 세율 인상만으로는 매물 출회를 유도하기 어렵다는 평가도 나온다. 우 전문위원은 “보유세 인상을 매물 압박 수단으로 보기보다 더 비싼 주택을 더 많이 보유한 사람이 그에 상응하는 세금을 부담하는 공평 과세의 관점에서 접근할 필요가 있다”고 강조했다.

 

https://www.sedaily.com/article/20010828