부동산 지분 절반씩 공유했는데, 의견 갈리면?

부동산 지분 절반씩 공유했는데, 의견 갈리면?

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[WEEKLY BIZ] [Biz&Law] "법원에 공유물 분할 청구하거나 매각 처분해얄 수도"

조윤진 변호사(법무법인 태평양)

입력 2024.11.21. 17:17업데이트 2024.11.21. 17:36

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그래픽=김의균

Q: 저는 지인과 부동산 지분을 딱 절반씩 공유하고 있습니다. 처음 지인과 함께 임대차 계약 등을 맺을 땐 의견이 같아 별문제가 없었지만 시간이 흐를수록 갈등이 불거지는 상태입니다. 그런데 누구도 과반수 지분을 갖고 있지 않아 의견이 다를 때마다 마땅한 해결책이 없습니다. 어떻게 해야 하나요.

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A: 부동산 지분을 나누는 경우는 많습니다. 지인 여럿이 모여 부동산을 산 경우도 있고, 한 사람이 부동산 전부를 샀는데 사망해 상속인들이 상속분만큼 받아 공유하게 된 경우도 있습니다.

민법에선 이처럼 여러 명이 공동 명의로 부동산을 소유한 것을 ‘공유’라 정의하고, 공유물의 관리나 보존, 처분과 변경, 공유물에 관한 비용 부담에 대한 규정을 둡니다.

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공유자들끼리 부동산과 같은 공유물을 어떻게 사용하고 수익을 낼지에 대해 협의하는 것은 공유물의 관리에 해당합니다. 특히 공유물 전체를 관리할 땐 지분 과반수의 동의가 필요합니다. 과반수 지분을 가진 사람은 소수 지분을 가진 사람의 동의 없이 임대차계약 등을 결정할 수 있다는 얘깁니다.

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문제는 두 명의 지분이 똑같은 경우입니다. 이럴 땐 누구도 단독으로 부동산 관리에 관한 사항을 결정할 수 없습니다. 만약 두 사람의 의견이 계속 엇갈린다면, 최악의 경우 임대 수익은 올리지 못하면서 세금이나 이자 등의 비용만 나갈 수 있습니다.

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의견이 첨예하게 갈릴 경우 법원에 내가 가진 지분만큼 부동산을 쪼개 갖겠다는 공유물 분할 청구를 할 수 있습니다. 공유물 분할의 원칙은 현물 분할입니다. 예컨대 100평짜리 토지에 대해 절반씩 지분이 있다면 50평씩 나눠 갖는다는 뜻입니다.

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그러나 같은 50평이라도 도로를 낀 땅과 그렇지 않은 땅 사이 가치가 다를 수 있고, 땅이 쪼개지면서 가치가 확 줄 수 있는 등 여러 변수가 있어 현물 분할도 쉽지는 않습니다. 이럴 때 법원은 공유물을 경매에 부칩니다. 공유자들이 경매 매각 대금을 지분 비율대로 나눠 갖는 식입니다.

문제는 경매가 유찰될 때마다 가격이 깎여 헐값 처분이 불가피할 수 있다는 점입니다. 이에 각 분할 방법의 특징, 장단점을 미리 파악할 필요가 있습니다.

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