1기 신도시 특별법 환영은커녕…평촌 집주인들 '부글'

1기 신도시 특별법 환영은커녕…평촌 집주인들 '부글'

오세성 기자

입력2023.02.13 06:30 수정2023.02.13 09:49

특별법, 재건축에 초점…리모델링은 가구 수 증가 뿐

평촌·산본 조합들 내에서도 의견 '분분'

"조합원들, 용적률 500%만 보고 사업 선회 요구"

안양시 동안구 '목련2단지'에 평촌신도시 최초 리모델링 허가를 알리는 현수막이 걸려 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자

정부의 1기 신도시 특별법을 두고 리모델링을 추진하는 아파트 단지들이 불쾌감을 표하고 있다. 어렵사리 추진하고 있는 리모델링 사업에 방해를 받을까봐서다. 일부 조합에서는 조합원들은 재건축을, 조합장 및 임원들은 기존의 리모델링을 주장하면서 갈등의 조짐을 보이고 있다.

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13일 정비업계에 따르면 1기 신도시에서 인가를 받은 리모델링 조합은 평촌신도시 8곳, 산본신도시 6곳에 달한다. 평균 용적률이 평촌 204%, 산본 205%로 200%를 넘고 소형 면적 비중도 높아 재건축 사업성을 확보하기 어려운 단지들이다.

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리모델링 사업을 추진하던 단지들은 최근 새로운 변수를 마주했다. 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 특별법(1기 신도시 특별법)'이 그것이다. 특별법에는 1기 신도시를 비롯한 노후 도시에서 재건축을 추진하는 단지는 특별정비구역으로 지정해 용적률 최대 500%, 안전진단 면제 등의 특례를 주는 내용이 담겼다.

노후계획도시 정비 특별법의 통합 정비사업 예시. 사진=국토교통부

국토교통부 관계자는 "현재 1기 신도시 용적률은 200% 안팎인데, 특별법으로 종 상향이 이뤄지면 300~350%가 될 것으로 본다"고 말했다. 15~20층인 아파트가 30층 이상으로 높아지는 셈이다. 역세권 등의 일부 지역은 최대 500%를 적용한다. 제3종 일반주거지역을 일반상업지역으로 바꿔 용적률을 300%에서 600%로 늘리는 일도 가능하다.

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2배 늘어난 용적률에 재건축 선회 요구 빗발

재건축의 가장 큰 장애물이었던 안전진단 규제도 완화된다. 기존에는 안전진단에서 D등급(조건부)이나 E등급을 받아야 재건축이 가능했다. 정부는 앞서 구조안정성 비중을 50%에서 30%로 낮추는 등 규제를 완화했는데, 특별정비구역 안전진단은 추가로 완화할 방침이다. 대규모 광역 교통 시설 등의 기반시설을 확충하거나 자족기능을 향상하는 방식으로 공공성을 높이면 안전진단을 아예 면제받을 수 있다.

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재건축 사업성이 대폭 높아지자 리모델링 단지에서는 사업 선회를 요구하는 목소리가 나온다. 안양 평촌 A 단지 리모델링 조합 관계자는 "정부가 특별법을 발표한 이후 재건축을 하자는 건의가 계속 나오고 있다"며 "조합원들 문의가 늘어난 탓에 업무를 보기 어렵다"고 토로했다.

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그러면서 "막연하게 재건축을 하면 용적률 500%가 적용될 것이라 생각하는 분들이 많다"며 "실상 발표 내용을 따져보면 500%를 줄 수도 있다는 가능성 제시에 불과하다. 정부가 불확실한 내용으로 조합원들을 희망고문하고 있다"고 꼬집었다. 설령 모든 용적률을 받게 되더라도, '닭장 아파트'같은 미관도 피할 수 없다고도 주장했다.

군포시에 위치한 1기 신도시 산본 아파트 단지 전경. 사진=한경DB

평촌의 B 단지 리모델링 조합도 "소형 면적이 많은 탓에 재건축이 아닌 리모델링을 택했다"며 "용적률을 두 배로 늘린다면 재건축이 가능하지만 실제로 용적률 상향이 이뤄질지는 다시 한번 따져봐야 한다"고 지적했다. 이어 "지자체 기본계획이 언제 나올지도 알 수 없다"며 "당장 생활이 불편한데 불확실한 기대만 가지고 사업을 무작정 미룰 수는 없다"고 평가했다.

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"리모델링 멈추고 기다리라는 건가…사업 훼방"

군포 산본 C 단지 리모델링 조합 역시 "재건축 용적률은 두 배가 늘어나는데 리모델링은 가구 수만 조금 늘리고 끝"이라며 "안전진단 완화에서도 배제됐고 (리모델링 사업에 중요한) 내력벽 철거나 수직증축 이야기는 나오지도 않았다. 대놓고 재건축 밀어주기"라고 분통을 터뜨렸다.

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리모델링은 수평증축과 수직증축으로 나뉜다. 리모델링 단지들은 사업성을 크게 늘릴 수 있는 수직증축을 선호한다. 면적을 넓히는 수평증축은 안전진단 C등급을 받으면 되지만 층수를 늘리는 수직증축은 B등급을 받아야 하기에 더 까다롭다. 국내에서 안전성 검토를 모두 통과한 단지는 서울 송파구 성지아파트뿐이다.

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건물 하중을 견디거나 분산하는 용도의 가구 간 내력벽도 붕괴 위험이 있다는 이유로 철거가 금지되어 있다. 가구 간 내력벽이 유지되면 낡은 평면을 최신 4베이(발코니와 맞닿은 방과 거실의 수) 평면으로 바꾸기 어렵다. 때문에 리모델링 추진 단지에서는 내력벽 철거 요구가 지속적으로 나오고 있다.

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국토부의 특별법 발표에 담긴 리모델링 관련 내용은 가구 수 증가 한 꼭지 뿐이다. 현행 15%보다 더 늘린다는 방침인데, 증가 범위는 시행령으로 정할 예정이다. 국토부는 20% 안팎을 예상하고 있다. 리모델링 안전진단 규제 완화 등에 대해 국토부 관계자는 "완전 철거 후 다시 짓는 재건축과 기존 구조물을 유지하는 리모델링은 다르다"며 "안전 문제를 감안해야 한다"고 설명했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

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1기 신도시 특별법 환영은커녕…평촌 집주인들 '부글'

1기 신도시 특별법 환영은커녕…평촌 집주인들 '부글', 특별법, 재건축에 초점…리모델링은 가구 수 증가 뿐 평촌·산본 조합들 내에서도 의견 '분분' "조합원들, 용적률 500%만 보고 사업 선회 요구"

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