4층짜리 상가에 걸린 1만가구 둔촌주공의 운명… 마지막 쟁점 뭐길래

4층짜리 상가에 걸린 1만가구 둔촌주공의 운명… 마지막 쟁점 뭐길래

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9개 쟁점 중 ‘상가 분쟁’ 여전히 평행선

“상가 분쟁, 1만2000가구 입주 차질 우려”

조합 “시공단과 무관… 개입 말고 공사부터”

시공단 “사업 전체에 리스크… 해결부터”

김윤수 기자 입력 2022.07.11 15:00 공사가 중단된 서울 강동구 둔춘주공아파트 재건축 현장에 지난 8일 상가 유치권 행사중이라는 현수막이 붙어있다./연합뉴스 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업의 공사 중단이 3개월 가까이 이어지고 있다. 서울시는 지난 7일 중재를 통해 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 재건축 조합이 갈등 쟁점 대부분에서 합의를 봤다고 발표했지만, 양측은 즉각 이를 반박했고 갈등은 여전한 상황이다. ​ 특히 ‘상가 분쟁’ 문제가 사태 해결을 가로막는 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 이 분쟁은 시공단과 무관하게, 조합 및 상가대표기구(통합상가위원회)가 상가 재건축 사업을 관리하는 건물사업관리업체(PM) ‘리츠인홀딩스’(이하 ‘PM사’)와 다투고 있는 사안이다. 시공단은 분쟁의 당사자가 아니지만, 상가 분쟁이 해결되지 않으면 공사를 재개할 수 없다는 입장을 고수하고 있다. 85개동 1만2032가구 전체의 공사 재개 여부가 단 2개동 280가구에 딸린 4층짜리 상가에 걸려있는 셈이다. ​ 11일 부동산업계에 따르면 PM사는 2012년 당시 상가의 조합격이었던 상가대표기구 ‘둔촌아파트상가재건축위원회’와 설계·분양 등 업무를 수행해주는 재건축 사업 관리 계약을 맺었다. 둔촌주공 상가 재건축은 독립채산제 방식으로 진행 중이다. 아파트 조합(이하 ‘조합’)과 별개의 조합격인 상가대표기구를 꾸리고 재건축 계획을 세우면 조합이 이를 전체 관리처분계획에 포함해 당국에 인가를 받는 방식이다. ​ 하지만 지난해 7월 조합은 임시총회에서 조합 정관 변경을 통해 둔촌아파트상가재건축위원회의 대표 자격을 취소하고 새로운 상가대표기구인 통합상가위원회를 설치하는 안건을 의결했다. 상가대표기구를 교체한 것이다. 같은 해 12월 새로운 상가대표기구는 전(前) 상가대표기구가 맺은 계약이 무효라고 주장, PM사와의 계약을 해지하는 안건을 조합 총회에 올렸고 조합은 이를 의결했다. ​ 반발한 PM사는 계약 해지를 최종 결정한 조합을 상대로, 그동안 들인 사업비와 부당한 계약해지에 대한 손해배상 소송을 준비 중이다. 문제 해결 전까지 사업을 중단시키기 위한 공사금지 가처분, 분양금지 가처분 등도 소송에 포함할 가능성이 있는 것으로 알려졌다. 지난 5월부터 상가 건물에 대해 유치권도 행사 중이다. 이 분쟁을 두고 시공단은 당사자는 아니지만 둔촌주공 재건축 사업 전체에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문에 자신들도 이해관계가 얽혀있다고 주장한다. ​ 시공단 관계자는 “상가 분쟁은 1만2032가구 전체의 입주에 차질을 줄 수 있는 리스크”라면서 “분쟁 자체엔 관여하지 않겠지만, 조합이 이 리스크를 완전히 해소해야 공사를 다시 시작할 수 있다”고 말했다. 시공단이 우려하는 바는 이렇다. 둔촌주공은 아파트와 함께 상가 건물의 재건축도 함께 이뤄진다. 아파트 85개동 중 2개동은 이 상가 위에 올라간다. 그런데 PM사가 조합을 상대로 소송을 준비하면서 상가의 공사나 분양이 막힐 가능성이 생겼다. ​ 시공단 입장에선 상가와 그 위 2개동을 짓지 못하거나, 짓는다고 해도 분양 금지 가처분이 내려지면 상가와 2개동뿐 아니라 85개동 전체의 분양·입주를 진행하지 못할 수 있다. 시공단 관계자는 “(입주를 위한) 준공승인은 단지 전체에 한꺼번에 떨어진다”면서 “일부(상가와 2개동)의 공사나 분양이 막히면 나머지 83개동도 준공승인을 받을 수 없다”고 말했다. ​ 준공승인이 안 나면 사람들이 입주할 수 없고, 입주를 못 하면 분양수익이 안 나 시공단도 공사대금을 정산받을 수 없다. 총 공사비 규모는 3조원대다. 이는 PM사가 실제로 조합을 상대로 공사금지, 분양금지 가처분 소송을 걸고 법원이 이를 받아들일 때 현실화하는 시나리오다. 업계 한 관계자는 “시공단이 내부 법률 검토를 통해 현실화 가능성이 큰 시나리오로 판단하고 특히 우려하는 걸로 안다”고 전했다. ​ 시공단 관계자도 “‘상가 분쟁 해결 후 공사 재개’ 방침은 법률 자문을 거친 결과”라고 했다. PM사 관계자 역시 “조합이 계약해지 취소를 하지 않으면 문제는 해결되지 않는다”면서 “해결되지 않으면 공사금지 가처분, 분양금지 가처분, 손해배상 등 소송을 제기할 수밖에 없다. 우리는 그동안 계약을 충실히 이행했고 계약해지 사유가 없기 때문에 승소 가능성도 크다고 보고 있다”고 말했다. ​ 물론 상가 분양에 차질을 빚는다고 반드시 단지 전체의 입주가 완전히 막히는 건 아니다. 준공검사를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 한해 건축물을 임시로 사용할 수 있도록 승인하는 ‘임시사용승인’ 제도를 통하면 최소한 83개동은 입주가 가능할 수도 있다. 하지만 시공단 관계자는 “임시사용승인이 떨어질 거란 보장도 없고, 떨어진다고 해도 말 그대로 ‘임시’ 승인일 뿐”이라면서 “상가 분쟁이 언제 해결될지 장담할 수 없기 때문에 제대로 된 대안이 될 수 없다”고 말했다. ​ 임시사용승인에 따른 사용기간은 2년 이내이고 신청 절차를 통해 연장할 수 있다. PM사는 현재 상가 4개 중 2개에 유치권을 행사 중이다. 각각 지하철 9호선 둔촌오륜역, 5호선 둔촌동역과 연결된다. 이 중 아파트 2개동이 올라갈 9호선 상가는 전체 4층 중 3층까지 지어진 상태다. 조합은 “60일 내 사업시행인가를 받은 설계도서를 시공사업단 등에 제공하면 공사를 재개하고, 인허가 및 준공 지연에 따른 시공단의 손실 발생 시 조합의 책임으로 한다”고 했다. ​ 시공단이 먼저 공사를 재개하되, 시공단이 우려하는 준공 지연 사태가 벌어지면 자신들이 책임지겠다는 조건을 내건 것이다. 하지만 시공단은 이를 믿을 수 없다며 기존 입장에서 물러서지 않고 있다. 시공단 관계자는 “그 정도의 대규모 피해를 조합이 어떻게 책임을 지겠다는 건지 의문”이라고 말했다. 서울시는 상가 분쟁에 초점을 맞춰 중재를 이어나갈 방침이다. 조합은 갈등 해결을 위해 노력하겠다는 입장이다.

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4층짜리 상가에 걸린 1만가구 둔촌주공의 운명… 마지막 쟁점 뭐길래

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