尹정부 부동산 규제 풀기, 1차 목표는 ‘둔촌주공 구하기’… “미계약發 자금경색 위기 막아라”

尹정부 부동산 규제 풀기, 1차 목표는 ‘둔촌주공 구하기’… “미계약發 자금경색 위기 막아라”​

중도금 대출부터 ‘줍줍’까지 대폭 규제 완화

1월 19일 둔촌주공 차환 만료일 ‘운명의 날’

미계약으로 인한 ‘차환 리스크’ 막기 위해 총력

올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 건축 현장. /뉴스1

세종=김민정 기자 입력 2023.01.06 06:00 정부가 지난 3일 부동산 규제를 대폭 풀면서 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업 심폐 소생에 나섰다. 청약 경쟁률이 저조하자 미계약되지 않도록 중도금 대출부터 일명 ‘줍줍 물량’으로 불렸던 무순위 청약에 유주택자도 도전할 수 있게 한 것이다. 정부의 이번 부동산 규제완화대책은 사실상 ‘둔촌주공 살리기가 아니냐’는 말이 나올 정도로 둔촌주공이 받는 혜택이 커졌다. ​ 정부가 둔촌주공의 미계약 발생을 막기 위해 최선을 다하는 것은 둔촌주공 주관사인 KB증권과 한국투자증권의 차환 만료일인 1월 19일이 다가오고 있기 때문이다. 낮은 계약률로 둔촌주공 사업을 위해 발행한 7200억원가량의 PF(프로젝트파이낸싱) ABCP(자산유동화기업어음) 차환에 어려움을 겪는 일은 일어나지 않도록 하겠다는 게 정부의 1차 목표로 보인다. ​ 둔촌주공 청약 경쟁률이 낮게 나오면서 미계약 물량이 30%를 넘으면 ‘둔촌주공발(發) 경제 위기’로 번질 수 있다는 우려가 나오면서 ‘금융 안정’을 위한 정책을 총동원한 셈이다. 정부의 이번 규제 완화는 부동산 경기를 위한 대책이 아니라, 레고랜드 사태로 표현되는 지난 10월 급격한 자금경색이 반복되지 않도록 하겠다는 금융시장 안정 대책이라는 평가가 나오기도 한다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 견본주택을 찾은 시민들이 단지 모형도를 구경하고 있다. /뉴스1 ◇ 둔촌주공, 겹겹이 쌓인 부동산 규제 완화 혜택 ‘희소식’ 6일 국토교통부에 따르면 이번 1·3 부동산 규제 완화로 인해 둔촌주공 청약자들은 분양가가 12억원을 웃돌아 중도금 대출을 받을 수 없던 전용 84㎡까지 대출이 가능해진다. 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 및 은행 시스템을 3월까지 정비한 뒤 둔촌주공 조합과 HUG·금융기관 간 협약 체결을 통해 중도금 대출이 가능해진다. ​ 기존 8년이던 전매제한 기간은 입주자 선정 이후 1년으로 단축된다. 실거주 2년 의무도 사라진다. 1주택 청약당첨자의 기존 주택 처분 의무도 사라진다. 오는 2월 규칙 개정 효력이 소급 적용되면서 전원 의무가 해제된다. ​ 유주택자도 둔촌주공 미계약 물량을 ‘줍줍’할 수 있게 됐다. 이전까지는 1·2순위 본청약 이후 당첨을 포기하고 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청할 수 있었다. 이달부터 무순위 청약의 거주지역 요건이 폐지된 데다, 무주택자 조건도 사라지면서 누구나 무순위 청약을 할 수 있게 됐다. ​ 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 용산구를 제외한 서울 전(全) 지역에 대한 투기과열지구 규제가 해제된 것도 둔촌주공 흥행을 위한 조치로 풀이된다. 일반적으로 송파구와 연접한 강동구는 강남 3구와 동일한 규제를 받는데, 이번 대책을 통해 탈(脫)강남에 성공했다. ​ 둔촌주공 아파트를 계약하는 무주택자와 1주택자는 처분을 조건으로 주택가격의 70%를 대출받을 수 있게 됐다. 다만 민간택지 분양가상한제 지역 해제는 미적용된다. 5일부터 민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 해제됐지만, 이후 입주자 모집 승인 신청 단지부터 적용되기 때문이다. ​ 둔촌주공은 모집 공고일이 지난해 11월 25일이어서 해당하지 않는다. 분양가 상한제가 폐지된 지역은 5~10년의 전매제한 규제와 2~3년의 실거주 의무 등에서 벗어난다. 그러나 이번 대책을 통해 전매제한 규제와 실거주 의무가 완화되면서 둔촌주공도 실질적인 혜택은 모두 받을 수 있게 됐다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. /연합뉴스 ◇ 둔촌주공 미계약 막아 ‘금융 안정’ 모색하는 정부 정부가 연초부터 분양 시장과 관련한 규제를 대거 해제한 이유는 둔촌주공의 계약률이 너무 낮으면 지난 10월에 발생한 자금시장 경색이 반복될 수 있기 때문이다. 7231억원 규모의 둔촌주공 PF ABCP 만기는 오는 19일 돌아온다. ​ 둔촌주공 조합은 재건축 사업 성공을 확신하며 단기 채권으로 기존 발행 금리(3.55~4.47%)보다 대폭 높인 12% 금리로 사업을 진행했다. 이런 상황에서 둔촌주공 미계약 발생으로 PF ABCP 차환 리스크가 생길 경우 금융 위기로 이어질 수 있다는 우려가 커지자, 대출부터 무순위 청약 규제까지 연달아 빗장을 풀어 수요가 끊길 소지를 최소화 한 셈이다. ​ 실제로 둔촌주공의 1순위 청약 경쟁률이 4.7대 1에 그치자 미계약분 발생 가능성을 놓고 부동산과 금융 시장은 긴장하고 있다. 시장의 시선은 둔촌주공 주관사인 KB증권과 한국투자증권의 차환 만료일인 오는 19일로 쏠리고 있다. ​ 올해 부동산 시장의 향방을 결정하는 ‘운명의 날’인 것이다. 만약 둔촌주공 미계약 물량이 30%를 넘으면 만기가 도래하는 ABCP, 전자단기사채(ABSTB) 차환 위기로 이어질 수 있다는 전망이 나오자 정부가 미계약 물량을 줄이기 위해 대책을 내놓은 것으로 풀이된다. ​ 올해부터 PF ABCP를 장기 대출로 전환하는 사업자 보증을 신설한 것도 둔촌주공에서 미계약 물량이 쏟아질 것을 대비한 조치로 풀이된다. 미계약 물량으로 ABCP 상환이 어려워지면 HUG 사업자 보증 대출로 전환할 수 있도록 퇴로를 마련해주겠다는 것이다. ​ 석병훈 이화여대 경제학부 교수는 “둔촌주공에서 미계약 물량 사태가 발생하면 둔촌주공보다 입지가 좋지 않은 곳들도 PF ABCP 차환에 실패하는 일이 속출할 것”이라며 “그렇게 되면 지급 보증을 해준 건설사와 증권사들이 유동성 압박에 시달리는 등 연쇄적으로 어려움에 빠지는 상황을 막기 위해 정부가 대책을 내놓은 것”이라고 말했다.

 

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尹정부 부동산 규제 풀기, 1차 목표는 ‘둔촌주공 구하기’… “미계약發 자금경색 위기 막아라”

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